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重庆绝版豪宅变成未完工楼:新华信托被判赔偿4000万元

王林再次驱车上南山山顶,在一片瓦砾般的豪宅区闲逛,很多次都不知道是他——他把所有的东西都塞进了这里,并命名为“东奇·梦幻世界”度假“酒店”的高端豪宅项目最终变成了“幻觉”。

本项目位于重庆南山风景区的最高点。黄河、嘉陵江、渝中半岛尽收眼底。位置和环境在整个上海地区都绝版了,但从开始发展到现在已经11年了,经历了一系列的不幸。 ,尤其是借了两次信托融资后,陷入了不正常的爱情无法自拔,成了一个未完成的工程。

图一:东启幻境度假酒店已沦为烂尾楼工程

图一:东七海市蜃楼度假酒店已沦为未完工建筑

前“房东”王林早早退出了该项目,新华信托股份有限公司(以下简称“新华信托”)现已成为该项目的所有者。 “这是管家对雇主财产的占有。”王林说。

重庆市高级人民法院裁定,新华信托清算处置南旗幻想项目信托财产时,将其管理的不同信托计划下的信托财产进行交易,违反信托法,责令其支付4000万元在补偿。元和资本占用损失。

信托到期时资产归零

东汽梦境度假酒店占地118亩,规划总建筑面积2.9900万平方米,包括51栋独栋别墅,超豪华五星级度假酒店。项目已完成70%,一期27套商品房预售证已补发。

该项目地块原建设单位为重庆关中房地产开发有限公司和重庆金鹿园开发有限公司。1997年,两家公司用地成立重庆金鹿园公司,准备建设旅游景观公园被称为“金鹿苑”。后来因为经济问题,金鹿源公司倒闭了。

2002年,重庆东旗房地产开发公司通过司法拍卖接管了这块农田,并计划建设“东旗梦幻度假酒店”。然后,该项目通过各级规划、土地和房屋管理、建设、园艺和林业获得所有的开发程序。

重庆东启房地产开发公司共有三名股东。王林、廖选东、张士伟分别持有40%、40%、20%的股份。董事长王林任券商高管。

2008 年 2 月,这家度假酒店开工建设。资本行业虽有巨头,但项目投资建设并不顺利,一直卡在资金问题上。上市公司重庆港九曾加入联合开发项目。累计投资5984万元后,2009年因后续资金投资压力巨大退出。

此后,重庆东旗转向信托融资,与新华信托签订信托合作合同。根据信托规范,《新华信托·东启·幻境旅游度假酒店项目股权投资累积基金信托计划》信托期限为2009年11月6日至2012年5月5日,规模为2.40亿。包括优先受益部分1.80亿,一般部分2000万,劣等部分4000万。劣质产品均由重庆东汽的关联公司重庆迪多农业开发有限公司(以下简称“迪多农业”)认购。

图二:新华信托公司

重庆新华信托_新华信托 重庆_重庆新华信托股份有限公司

图二:新华信托

应新华信托要求,重庆东旗股东王林、廖选东、张世伟以名义价格将重庆东旗100%股权出售给迪多农业,并转让给新华信托。委托人和受益人与新华信托签订了次等受益人的受益人资金信托协议。

新华信托将募集的2.40亿信托资金中的800万用于转让重庆东汽100%股权(总投资800万元),其余资金将投资于重庆东汽以注资形式,其中注册资本增至4000万元,资本社保增资2亿元,用于东汽幻影酒店项目建设。

新华信托还通过向重庆东汽委派监事、实施印章、资金监管等方式对其日常运营进行监督,确保重庆东汽日常经营管理的知情权,并保留重庆东汽对重庆东汽的影响力。信托基金安全 重要事项一票否决权。

募集资金迅速耗尽,东七幻影酒店于2011年10月停牌。

2012年5月6日,信托计划到期时,重庆东启、迪多农业原股东未能回购重庆东启股份,或以其他方式退出信托基金。根据信托合同,此时新华信托可以处置其持有的重庆东旗股权,将信托资金和利润以股权出售所得分配给受益人。 “我们突然接到通知,我们没有钱或股权,所有信托资产都归零了。”这个结果让王林无法接受。 “我们把2亿元的净资产作为信托资产交给新华信托,也交了4000。1万元现金后,我创建了2.40亿信托计划。我怎么能说如果没有一,不会再有了吗?”

2012年5月28日,新华信托出具清算报告。截至2012年5月17日,新华信托向优先受益人和普通受益人分配信托收益4900万元,赎回优先受益人和普通受益人信托财产本息2亿元。次受益人迪多农业信托财产的本金、利息和利润为零。

“返老还童”操作

实际上,清算资金来自新华信托准备的另一个信托计划。

2012年4月,东启信托计划到期前,新华信托拟设立“中邦系列稳健并购投资基金集合信托计划”,并与投资者签订基金信托协议。信托计划为2012年5月3日至2021年5月3日,信托基金支出4.50亿。

《中邦信托计划》发行时,募集资金使用困难:“投资各行各业,“十二五”计划重点鼓励的行业,股权、债权、资产收益权以及金融机构持有的信托收益“房产资产等”,“符合国家新政的保障性住房项目将优先考虑。”

实际目的明确——收购南旗梦幻土地信托计划项下东旗公司100%股权及后续投资。对此,新华信托前员工杨苏表示:“我们在募集资金时,会向投资者说明这不是针对南旗项目的,这种设计在新华信托其他信托文件中经常看到.”

重庆新华信托股份有限公司_重庆新华信托_新华信托 重庆

她坦言“还旧债”:“东启信托计划到期后,所有投资款一律不退。有还款义务的没有办法借钱,也没有其他受让方.中国国建本次信托计划转让至南旗信托计划持有的股权,原信托清算完毕。”

新华信托于2012年6月20日向重庆银监局提交的《关于东汽愿景信托计划清算情况的报告》,称“中邦信托计划”以中邦房地产名义竞购东汽公司100财产。 %股权,收购价为3.80亿,其中股权出售价2.160亿,东汽公司债务1.640亿。 2.160亿股权销售资金已用于赎回南旗信托计划优先受益人和一般受益人的本金、利息和利润。由于没有剩余信托财产,后续受益人迪多的农业分配为零。<​​/p>

然而,2.160亿的股权出售价格遭到了滴多农业的强烈批评:这明显高于新华信托此前通知滴多农业优先回购的价格(2.680亿),且未考虑其4000万元次受益权等。

新华信托上述报告还称:“出于对公司声誉风险的考虑,我们没有采取公开形式出售东奇公司股权。但就东奇公司目前的情况以及我公司与多方利益相关方的谈判结果来看,中邦此次置业的中标最高,最有利于化解信托计划的赎回风险,确保本次交易的完成。项目后续建设,清偿东奇现有债务。”

其实,中邦地产只是新华信托的“傀儡”。

2012年5月,新华信托与众邦地产签订《股权转让协议》,约定新华信托将其合法持有的东启公司100%股权以2.16亿亿的交易价格出售给众邦地产元。

在这份合同的背后,新华信托(甲方)还与中邦地产(乙方)签订了“出票人合同”——《股权持有协议》。双方约定:甲方拟收购东启公司(标的公司)100%股权,为实际出资人;乙方作为名义投资者代表其持有目标公司100%的股权,协助乙方管理和运营目标公司。

图三:新华信托与中邦置业签订的“抽屉协议”——《股权代持协议》

图3:新华信托与中邦地产签订的《出票人合同》——《股权持有协议》

具体条款显示:甲方拟发行中邦信托计划,并以信托基金的名义以受托人的名义利用信托资金竞标目标公司100%股权。经乙方特别授权,乙方将作为目标公司的股东参与公司的相应活动,并作出股东决策。 “甲方在目标公司的投资收益归乙方所有,乙方不得作为名义股东拥有该投资收益。”

同样在2012年5月,新华信托(甲方)与众邦置业(乙方)签署了《委托投资协议》新华信托 重庆,约定:甲方成功募集并发行了众邦信托计划,该信托计划将分为信托帐户。本次募得的4.50亿元以众邦地产名义,委托其投资东启地产。

针对新华信托的一系列操作,滴多农业表示,这实际上是新华信托将中邦置地作为“盲注”,给自己出具了信托计划,将信托财产转移给了自己,没有投入一分钱以您自己的名义成为该项目的受托人和受益人。

重庆新华信托_重庆新华信托股份有限公司_新华信托 重庆

中邦置业,前身为上海联洋置业有限公司,成立于2000年11月,根据其官网显示,是一家具有国家一级资质的专业房地产开发公司,上海市第一房地产开发企业50强、中国房地产开发企业50强。强大的企业。

早在南旗信托计划清算前,众邦地产就介入东旗幻影酒店项目,任命其战略发展部总监王新燕兼任清算组负责人。 2012年5月17日,东启地产法定代表人由王林变更为王心妍; 6月中邦地产接手该项目,9月开工建设,更名为南山公馆。

图四:中邦置业接管东启幻境酒店项目,并更名为南山公馆

图4:众邦地产接手东七幻影酒店项目,更名为南山公馆

法院裁定:违反《信托法》

新华信托与中邦地产的合作,其实是在暗中操作。翻看Knews记者发现,两人签署的《股权持有协议》等文本中都设置了保密条款,“未经乙方同意,乙方不得将本合同涉及的一切事项告知第三方。”

“新华信托未向我们作出任何报告或披露。”迪多农业负责人向知讯记者表示,新华信托通过中邦地产代理控股方式,将南旗公司100%的股权出售给自己的公司。迪多农业在对新华信托提起诉讼的过程中逐渐掌握了事实。

2021 年 6 月,滴多农业起诉新华信托。迪多农业认为,东旗信托计划到期后,新华信托将不对南旗梦幻土地项目进行清算、审计和评估,应返还4000万元信托资金,并赔偿资金占用损失。

这场诉讼无疑是一场拉锯战。直至2021年6月和2021年1月,重庆市第五法院和重庆市高级人民法院分别作出一审判决,新华信托赔偿迪多农业4000万元及资金占用损失。 ?

事实上,新华信托与中邦地产签署的《股权持有协议》和《委托投资协议》,成为新华信托二审的一套证据。迪多农业律师对法庭上的证据发表了自己的看法:“新华信托作为受托人,责令其自行管理的信托财产,是侵占信托财产的明显证据,是信托法明令禁止的行为。 ”

重庆市高级人民法院裁定,新华信托清算处置南旗信托计划信托资产不符合约定和法律规定。征得人同意,且无证据证明交易价格为公平市场价格。”

从查明的事实来看,新华信托清算南旗信托计划时,看似中邦地产对东旗公司股权进行了认购,实则是新华信托发行的中邦信托计划项目。资本令下,即新华信托设立的中邦信托计划下的信托财产购买了新华信托设立的南旗信托计划下的信托财产。

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图五:重庆高院《民事判决书》

图5:重庆高院“民事判决书”

信托法严格禁止这种行为。

《中华人民共和国信托法》第二十八条规定:“受托人不得将其固有财产与信托财产进行交易或者将不同委托人的信托财产进行交易,但信托文件另有规定的除外委托人或受益人同意并以公平的市场价格进行交易。”

中国银行业监督管理委员会公布的《信托公司集合资金信托计划管理办法》第二十七条规定,信托公司管理信托计划,应当遵守以下规定:(四)不得使用固有的拥有信托财产的财产进行交易;(五)不能将不同的信托财产相互交易;(六)不能将同一公司管理的不同信托计划投资于同一个项目。

根据上述规定,受托人对不同委托人的信托财产进行交易有两个条件:一是信托文件约定或者受托人或受益人同意;另一个是公平的市场价格。交易。

重庆高院裁定新华信托提出的南旗信托文件未对受托人交易不同受托人信托财产作出相关规定;新华信托亦无证据证明不同委托在信托财产相互交易前,南旗信托计划的受托人或受益人已获批准。

关于交易价格,重庆高院认为,根据双方签订的《基金信托合同》,新华信托出具的清算报告不需要第三方审计,但根据《 《信托法》规定,受托人应当是受益人。以最佳利益处理信托事务。受托人必须履行管理信托财产的职责,履行诚实信用、审慎、有效管理的义务。新华信托必须证明其清算和处分信托财产是基于受益人利益最大化的原则。

新华信托与中邦地产签订的股权转让阴阳合同对股价进行了预估。事实上,南旗公司100%的股权是以信托资金的优先利润权和通常利润权之和为基础进行估值的。以股权的市场价值为参考。因此,重庆高院认为,新华信托关于信托财产清算价格不得高于甚至低于市值的主张是不充分的。

重庆高院终审判决,以迪多农业原支付给新华信托的信托资金为基础,参考资本市场一般资金使用成本,确定迪多农业遭受的损失,即以4000万元为基数。 , 自信托计划生效之日(2009 年 11 月 6 日)起,按年利率 24% 估算损失。

新华信托的危机

新华信托觉得太冤,于2021年7月向最高人民法院提出上诉。最高人民法院第五巡回法院消息,法院近期将重审此案。

重庆新华信托股份有限公司_重庆新华信托_新华信托 重庆

新华信托的申诉申请表称,受托人相互交易信托财产,并不必然导致受托人承担赔偿责任。根据《信托法》,新华信托是否应承担赔偿责任,仍需以交易产生的信托财产为依据。二审在造成损失的前提下,未能核实损失问题。

新华信托表示,中邦信托计划资金转让东汽公司股权有其特殊背景:东汽信托计划到期前一年多,迪多农业和东汽原股东公司一再呼吁。未能交付到期支付所需的信托本金;东旗自身的劣势,如梦境酒店项目的商业属性和剩余农田使用权,以及东旗公司的管理和财务混乱,导致东旗公司的询价和市值低很多高于优先受益人和一般受益人本息兑付所需资金。

来自公众投资者和监管的所谓“刚性兑付”压力更大。 “为了盘活资产,我们被迫以转让股权、超市值定价的方式使用众邦信托计划资金解决优先受益人和一般受益人的赎回问题,并追加投资南七幻想乡项目。意图侵占帝多农业信托的财产。”新华信托称仍持有东启公司100%股权且无法套现,损失金额高达8亿元。

王林觉得自己和迪多农业一分钱都没有被踢出去。新华信托违反信托使用信托财产,给其造成数亿美元财产损失,涉嫌犯罪。已向金融监管机构和公安机关报案。

中邦地产介入北汽梦幻乐园项目后,好景不长。 2013年5月29日,该项目因施工过程中存在重大安全隐患,未按照施工程序和规范进行施工,被责令停工。此后一直未开工建设。

通往南七幻境工程的道路被铁门挡住新华信托 重庆,铁门特别看守,戒备森严。看新闻 Knews 记者获悉,如果没有新华信托的工作人员陪同该项目建设县。一位接近新华信托的知情人士称,众邦地产早在2021年就退出了,该项目已作为不良资产从新华信托中剥离出来,移交给北京新华久富资产管理有限公司,新华久富资产管理有限公司也在一个“明天的部门”。公司处置。

图六:通往东启幻境项目的路上拦着一道铁门,专人值守

图6:通往南七海市蜃楼的道路被铁门堵住,专人值班

“受房地产环境影响,投资能不能解决是个问题,这是个问题,所以这个项目一直停工。”上述知情人表示,南山公馆目前还没有对外出售,不能外借。 2021年5月“中邦信托计划”4日到期,新华信托只能自掏腰包硬性偿付。 “东汽海市蜃楼已成为未完工建筑,项目无法按期正常赎回信托资金和收益。”

重庆东汽原股东王林告诉知新闻记者,新华信托过去曾借新还旧或自有资金硬性赎回,防止投资者打架,但并未如实在清算报告中披露重要信息。给投资者一个正常支付的外观。

“虽然监管和《信托法》从来没有要求严格兑付,但纯兑付仍然是信托公司经营信托业务的潜规则。主要原因是信托公司出于维护信托自身利益的考虑。可信度。”新华信托总经理向虎近日向媒体坦言,只有这样才能增加投资者对信托行业和产品的信心,吸引投资者参与和了解信托,对信托的成长和发展起到了积极的作用。市场。

作为“明日系”旗下的明星企业,新华信托的日子虽然过得并不轻松,但经营状况却每况愈下。 2013年以来,不良资产大幅下降,净利润直线下滑,已经从行业第一梯队跌至谷底的尴尬境地。在刚刚公布2021年净利润的全省61家信托公司中,新华信托以2976万元的净利润位列第60位,净利润较2021年增长81.8%。

新华信托的集合信托业务2021年因“风险严重”被监管部门叫停,2021年才会重新放行。同时,公司频频遭遇赎回危机,成为名副其实的“雷霆万钧的专业人士。”

2021年,据悉漩涡中的“明日系”将出售其在新华信托的股份,盘下将成为中青旅集团旗下中青旅业股份有限公司。一位接近新华信托的内部人士告诉Knews:“5亿元的投标意向已经支付,但后来没有任何反应。”该说法尚未被当事人否认。

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